Оценка земельных участков

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения. Оценка права аренды земельного участка тоже может являться имущественным вкладом в уставной капитал общества.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли.

Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или расчета государственной пошлины при подаче заявления о бракоразводных процессах. В таких случаях процедура оценки стоимости земли носит довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно предоставить экспертное заключение для расчета пошлины. такое заключение можно назвать «экспресс оценка земельного участка». Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения не достаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. Полученная рыночная оценка земли является предметом раздела имущества. Обычно именно по этой стоимости будет реализован земельный участок и вырученные денежные средства будут разделены в соответствии с решением суда. Один из бывших супругов также может выплатить половину стоимости и оставить участок себе.

Независимая оценка земли требуется при внесении участка в уставный капитал общества. Но следует помнить о переходе права собственности при регистрации общества, которое и будет являться новым собственником этого участка. Оценка земельных участков для внесения в уставный капитал обычно используется в схемах по оптимизации налогообложения. В дальнейшем, чтобы не оценивать земельные участки при их продаже или передаче новому собственнику владельцы фирмы с этими земельными активами будут продавать именно доли в ООО, а не конкретные участки, которые имею определенную и четко выраженную тенденцию к росту в цене, в отличии от номинальной стоимости доли в ООО. Оценка земли и недвижимости для таких целей редко подвергается экспертизе проверяющих органов. Стоимость услуг по оценке стоимости земли для внесения в уставный капитал не велика, так как обычно в уставный фонд вносится сразу большое число участков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *